BALCONE chiuso a Veranda

a cura dell’Ufficio Legale dell’Associazione A.IM.A

Balcone chiuso a veranda. – L’opera «pacificamente non autorizzata dall’assemblea né dall’amministratore», ha violato il regolamento comune, che «vieta la realizzazione di qualsiasi opera di delimitazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei condomini». Sono esclusi «inferriate, griglie, serrande o altro sistema di chiusura alla delimitazione delle singole unità immobiliari», a meno che ci sia «previa autorizzazione da parte degli uffici comunali e preventivo benestare scritto dell’amministrazione, da rilasciarsi dopo consenziente delibera assembleare». Venendo meno l’accertamento della natura contrattuale del regolamento condominiale che avrebbe dovuto essere oggetto di discussione già “nei precedenti gradi di merito” consegue la condanna a rimuovere la copertura del balcone. (Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza n. 7178/12; depositata il 10 maggio)

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 1° marzo – 10 maggio 2012, n. 7178

Presidente Triola – Relatore Petitti

Svolgimento del processo

Con atto di citazione notificato il 25 giugno 2003, il Condominio di via … n. 5, Milano, conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Milano, A.Z., chiedendone la condanna alla demolizione della veranda che egli aveva installato a copertura del terrazzino di sua proprietà e al risarcimento del danno.
Si costituiva il convenuto assumendo la legittimità dell’intervento effettuato nell’immobile di sua proprietà e chiede quindi il rigetto della domanda.

L’adito Tribunale, con sentenza depositata il 25 maggio 2005, rigettava le domande proposte dal Condominio e compensava le spese di lite tra le parti.

Il Tribunale rilevava che nelle more del giudizio il convenuto aveva provveduto a modificare la veranda prima della citazione apportando consistenti modifiche al manufatto, riconducendolo alla linea estetica dell’edificio, che risultava non alterata. Pertanto, a prescindere dalla legittimità sotto il profilo delle concessioni amministrative della realizzazione di un nuovo vano, la chiusura della veranda da parte del convenuto non aveva prodotto alcuna alterazione estetica dell’edificio condominiale.
Avverso questa sentenza il Condominio proponeva appello cui resisteva lo Z.
La Corte d’appello di Milano, disattesa l’eccezione di inammissibilità dell’appello per carenza di legittimazione dell’amministratore, sul rilievo che la delibera condominiale con la quale l’amministratore stesso era stato autorizzato a promuovere un giudizio spiegava la propria efficacia per tutti i gradi, con implicito riferimento anche alla facoltà di proporre impugnazione, con sentenza depositata in data 11 febbraio 2009, ha accolto, il gravame, ritenendo che il condomino, con la posa
della vetrata con la quale aveva chiuso il terrazzino di sua proprietà – pacificamente non autorizzata dall’assemblea né dall’amministratore – aveva violato l’art. 7 del regolamento condominiale, che vieta la realizzazione di qualsiasi opera di delimitazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei condomini. In particolare, ha osservato la Corte d’appello, la citata disposizione regolamentare fa divieto di “posare, successivamente alla consegna dei singoli alloggi da parte della venditrice (…) inferriate, griglie, serrande o altro sistema di chiusura alla delimitazione delle singole unità immobiliari se non previa autorizzazione da parte degli uffici comunali e preventivo benestare scritto dell’amministrazione, da rilasciarsi dopo consenziente delibera assembleare”.

La Corte d’appello ha quindi ritenuto legittima l’espressa deroga all’art. 1102 cod. civ. recata dalla norma del regolamento di condominio, perché il citato articolo, nel prescrivere che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune perché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, non pone una norma inderogabile, i cui limiti non possano essere resi più severi dal regolamento condominiale. In accoglimento dell’appello, la Corte territoriale ha condannato l’appellato alla rimozione della vetrata realizzato in violazione dell’art. 7 del regolamento condominiale.
La Corte d’appello ha rigettato, infine, la domanda del Condominio di condanna dello Z. al risarcimento dei danni, rilevando che l’appellante non aveva neanche indicato i danni che assumeva di avere subito.
Per la cassazione di questa sentenza A.Z. ha proposto ricorso affidato due motivi; il Condominio intimato ha resistito con controricorso contenente nell’epigrafe anche la indicazione “ricorso incidentale”: il ricorrente principale ha resistito al ricorso incidentale.

Entrambe le parti hanno depositato memoria.

Motivi della decisione

Occorre preliminarmente rilevare che il controricorso del Condominio, pur se reca nella propria intestazione la dizione “Controricorso – Ricorso incidentale”, in realtà non contiene alcuna censura alla sentenza impugnata con il ricorso principale, sicché deve ritenersi che la indicata presenza di un ricorso incidentale sia frutto di un mero errore materiale.

Con il primo motivo di ricorso, il ricorrente deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 2697, 1362 e 1367 c.c. e 115 c.p.c.

Il ricorrente rileva innanzitutto che l’art. 7 del regolamento condominiale, contrariamente a quanto ritenuto dalla Corte d’appello, non conteneva affatto la necessità di una previa delibera assembleare di autorizzazione ad interventi volti a realizzare chiusure delle singole unità immobiliari. Sostiene inoltre che il Condominio non ha prodotto il contratto di compravendita relativo alla unità immobiliare di proprietà di esso ricorrente, impedendo in tal modo di accertare se il regolamento condominiale asseritamente violato avesse natura contrattuale, fosse regolarmente trascritto nel registro dell’amministratore e nei registri immobiliari, o fosse quantomeno opponibile ad esso ricorrente perché richiamato nel contratto di compravendita. Il ricorrente si duole dunque del fatto che, pur se il Condominio non aveva dimostrato che il regolamento condominiale fosse di tipo contrattuale, tuttavia la Corte d’appello abbia riconosciuto al citato regolamento tale qualità, in tal modo violando sia l’art. 2697 cod. civ. che l’art. 125 cod. proc. civ.
Il ricorrente sostiene altresì che la Corte d’appello avrebbe interpretato la seconda parte dell’art. 7 senza raccordarla in alcun modo con la prima parte, giungendo alla aberrante conclusione di lasciare al completo arbitrio dell’amministratore ogni decisione sul se e a chi concedere l’autorizzazione per eseguire determinate opere. In sostanza, una interpretazione complessiva del citato articolo del regolamento condominiale avrebbe dovuto indurre la Corte d’appello a ritenere che pur in mancanza dell’autorizzazione dell’amministratore si doveva comunque verificare se, in concreto, le opere realizzate dal condomino alterassero o no il decoro architettonico dell’immobile.
A conclusione del motivo il ricorrente formula i seguenti quesiti di diritto:
1) “Dica la Corte se il Giudice può fondare la propria decisione su di un documento che l’attore aveva l’onere di produrre per dimostrare il fatto che costituisce il fondamento del diritto invocato in giudizio, documento che invece non ha prodotto”;

2) «Dica la Corte se il Giudice, nell’interpretare una clausola di un regolamento condominiale, debba o meno applicare le regole di cui agli artt. 1362 c.c. e 1367 c.c., indagando quale sia stata la comune intenzione delle parti, e di interpretare la clausola nel senso in cui può avere qualche effetto, anziché in quello secondo cui non ne avrebbe alcuno, applicando altresì il principio secondo il quale la clausola non debba risultare neppure in parte frustrata né la sua efficacia potenziale debba subire alcuna limitazione».
Con il secondo motivo il ricorrente lamenta omessa, insufficiente, contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio, rilevando che il Condominio non aveva neanche offerto di dimostrare, attraverso consulenza tecnica d’ufficio, che la chiusura del balcone costituisse un’alterazione del decoro architettonico; dimostrazione questa tanto più necessaria perché dagli atti e dai documenti di causa era emerso che esistevano nel medesimo stabile ulteriori verande chiuse da altri condomini. Del tutto omessa sarebbe poi la motivazione sul perché la Corte d’appello abbia ritenuto, in difformità da quanto affermato dal Tribunale, sussistente una lesione del decoro architettonico.
Il primo motivo di ricorso principale è inammissibile per la inidoneità dei quesiti formulati all’esito della esposizione delle denunciate violazioni di legge.
Nella giurisprudenza di questa Corte si è infatti chiarito che «il quesito di diritto imposto dall’art. 366-bis cod. proc. civ., rispondendo all’esigenza di soddisfare l’interesse del ricorrente ad una decisione della lite diversa da quella cui è pervenuta la sentenza impugnata, ed al tempo stesso, con una più ampia valenza, di enucleare, collaborando alla funzione nomofilattica della S.C. di Cassazione, il principio di diritto applicabile alla fattispecie, sostituisce il punto di congiunzione tra la risoluzione del caso specifico e l’enunciazione del

principio generale, e non può consistere in una mera richiesta di accoglimento del motivo o nell’interpello della Corte di legittimità in ordine alla fondatezza della censura così come illustrata nello svolgimento dello stesso motivo, ma deve costituire la chiave di lettura delle ragioni esposte e porre la Corte in condizione di rispondere ad esso con l’enunciazione di una regola juris che sia, in quanto tale, suscettibile di ricevere applicazione in casi ulteriori rispetto a quello sottoposto all’esame del giudice che ha pronunciato la sentenza impugnata»(Cass.n.11535/2008).
In particolare, «il quesito di diritto non può essere desunto dal contenuto del motivo, poiché in un sistema processuale, che già prevedeva la redazione del motivo con l’indicazione della violazione denunciata, la peculiarità del disposto di cui all’art 366-bis cod. proc. civ., introdotto dall’art. 6 del d.lgs. 2 febbraio 2006, n. 40, consiste proprio nell’imposizione, al patrocinante che redige il motivo, di una sintesi originale ed autosufficiente della violazione stessa, funzionalizzata alla formazione immediata e diretta del principio di diritto e, quindi, al miglior esercizio della funzione nomofilatica della Corte di legittimità» (Cass., ord. n. 20409 del 2008 ).

Il quesito di diritto, quindi, «deve compendiare: a) la riassuntiva esposizione degli elementi di fatto sottoposti al giudice di merito; b) la sintetica indicazione della regola di diritto applicata dal quel giudice; c) la diversa regola di diritto che, ad avviso del ricorrente, si sarebbe dovuta applicare al caso di specie. E, pertanto, inammissibile il ricorso contenente un quesito di diritto che si limiti a chiedere alla S.C. puramente e semplicemente di accertare se vi sia stata o meno la violazione di una determinata disposizione di legge» (Cass., ord. n. 19769 del 2008; Cass., S.U., n. 6530 del 2008; v. anche Cass., n. 28280 del 2008).
E’ poi «inammissibile il motivo di ricorso sorretto da quesito la cui formulazione, ponendosi in violazione di quanto prescritto dal citato art. 366-bis, si risolve sostanzialmente in una omessa proposizione del quesito medesimo, per la sua inidoneità a chiarire l’errore di diritto imputato alla sentenza impugnata in riferimento alla concreta fattispecie» (Cass., n. 26020 del 2008; da ultimo, Cass., S.U., n. 14661 del 2011).
Nel caso di specie, entrambi i quesiti formulati a conclusione del primo motivo del ricorso principale si rivelano del tutto astratti, svincolati dalla concreta fattispecie alla quale essi si riferiscono ed alla quale il principio di diritto che si chiede alla Corte di affermare dovrebbe applicarsi.
In particolare poi, con riferimento alla questione concernente il mancato accertamento della natura contrattuale del regolamento condominiale, deve rilevarsi che la stessa non risulta avere formato oggetto di discussione nei precedenti gradi di merito. La sua deduzione è pertanto inammissibile in questa sede, non avendo il ricorrente ottemperato all’onere di indicare in quali atti dei precedenti gradi di merito avesse formulato un’eccezione in ordine alla natura non contrattuale del regolamento condominiale, eccezione rispetto alla quale – ove effettivamente proposta – avrebbe potuto essere formulata una censura di omessa pronuncia ai sensi degli artt. 112 e 360, n. 4, cod. proc. civ.
Dalla inammissibilità del primo motivo discende la non fondatezza del secondo. La Corte d’appello, infatti, ha accolto il gravame del Condominio ritenendo violata la prescrizione dell’art. 7 del regolamento condominiale e non anche sulla base di un’autonoma valutazione in ordine alla sussistenza o no di una lesione al decoro architettonico dell’edificio per effetto dell’intervento eseguito dal ricorrente. La censura svolta nel secondo motivo, dunque, imputando alla Corte d’appello il mancato accertamento della lesione al decoro architettonico del fabbricato non è idonea a contrastare la ratio decidendi posta a fondamento della decisione impugnata.

In conclusione, il ricorso principale deve essere rigettato.

In applicazione del criterio la soccombenza il ricorrente va condannato alla rifusione delle spese del giudizio di legittimità, nella misura liquidata in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in complessivi euro 3.200,00, di cui euro 3.000,00 per onorari, oltre alle spese generali e agli accessori di legge.

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