IL CONDOMINIO OGGI

CONVEGNO NAZIONALE  A.IM.A. – IL CONDOMINIO OGGI

 La necessaria Professionalità dell’Amministratore di Condominio e la sensibilizzazione dell’opinione pubblica per una maggiore conoscenza e consapevolezza di essere proprietari, alla luce anche della Riforma del condominio “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici” DDL AC 4041 attualmente in discussione alla Camera, quale sintesi perfetta di un’armonica vita condominiale.

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Viviamo in una grande città, in cui i condomini abbondano, altrettanto non si può dire degli amministratori di condominio! Questa figura seppur regolamentata dal codice civile (artt.1129,1130,1131 c.c.) e obbligatoria ex art. 1129 I comma c.c., non gode, a tutt’oggi, di un albo professionale; ciò permette a chiunque, condomino volenteroso, pensionato annoiato, amministratore improvvisato ecc…, di ricoprire questo ruolo. I rischi?

Inadempienza dell’intero condominio agli obblighi fiscali, cattiva gestione, approvazione di delibere nulle con il conseguente aumento delle cause civili, sembra che quelle condominiali occupino circa il 70% dei procedimenti civili e purtroppo, a volte anche quelli penali.

Sebbene indispensabile, perché è tanto difficile trovare un amministratore di condominio degno di essere chiamato tale?

Lento ma inevitabile il cammino verso la necessaria “professionalità” dell’amministratore condominiale che porta l’A.IM.A. Amministratori Immobiliari Associati a disegnare le linee programmatiche per una maggior tutela del “condominio” attraverso la formazione e l’aggiornamento dei propri associati/amministratori e la sensibilizzazione degli utenti primi, i condomini nonché proprietari degli immobili.

L’amministratore, oltre ad essere il rappresentante legale del condominio, ne amministra i beni, è dunque necessaria una  figura deontologicamente e legalmente  irreprensibile. Importantissima è la sua preparazione: a tal proposito per essere un associato A.IM.A. è obbligatorio frequentare e superare con profitto i corsi di formazione, altamente qualificati, tenuti da docenti di grandissima competenza dalla pluriennale esperienza nel settore condominiale: avvocati per la parte normativa, architetti e ingegneri per l’aspetto tecnico, commercialisti e fiscalisti per la componente gestionale e fiscale del condominio.

Il  programma, ampio ed articolato, ha per oggetto: la figura dell’amministratore dal punto di vista legale e fiscale, l’assemblea di condominio, la nullità e l’annullabilità delle delibere assembleari, il regolamento di condominio, le tabelle millesimali, la gestione e gli adempimenti fiscali del condominio sostituto d’imposta, la patologia dei fabbricati, le tecniche e la gestione degli impianti, il servizio di portierato, l’assicurazione del condominio, etica e psicologia del condominio, l’informatica nel condominio. Al termine del corso, superata una prova scritta e una prova orale, verrà rilasciato l’attestato di partecipazione al corso e il timbro, recanti il nome e cognome dell’associato e il numero d’iscrizione all’albo associativo A.IM.A.

Essere un amministratore associato A.IM.A. vuol dire: competenza, integrità morale, disponibilità, sicurezza, affidabilità. La professionalità è la qualità dominante dei nostri associati,  struttura portante dell’ A.IM.A. Amministratori Immobiliari Associati.

L’A.IM.A. supporta i suoi associati con attenzione e presenza costante, non li abbandona dopo il corso, è la loro stella cometa, da seguire, per svolgere nel migliore dei modi la propria attività. Il sostegno che riserviamo loro, si traduce in servizi di consulenza, in attività applicative e di aggiornamento. Se è vero che un “professionista” viene apprezzato per il lavoro svolto, per la sua serietà, per le sue capacità, è altrettanto vero che queste qualità si amplificano e acquistano maggior valore e risonanza  se chi lo giudica è competente! Per questo motivo i nostri corsi sono aperti a tutti, la normativa condominiale non è patrimonio esclusivo dell’amministratore ma è propria di tutti i condomini, cittadini proprietari. Un buon condomino è anche colui che riconosce, apprezza o critica l’operato di chi amministra i propri beni, ma a ragion veduta!

La L. n. 449/97 all’art.21 comma 11 e 21, comprende il condominio fra i sostituti d’imposta, facendo divenire così il condominio un soggetto preso in considerazione dalla normativa sulla tassazione dei redditi. Il D.P.R. n. 600/58 all’art.64 I comma, definisce il sostituto d’imposta colui che “… in forza di disposizioni di legge è obbligato al pagamento di imposte in luogo d’altri, per fatti o situazioni a questi riferibili ed anche a titolo d’acconto, deve esercitare la rivalsa se non è diversamente stabilito in modo espresso.” Il condominio è tenuto al pagamento del tributo per conto di un soggetto, nei confronti del quale si è verificato un accadimento, manifestazione di “capacità contributiva” (art.53 Cost.), per la connessione giuridica intercorrente fra di loro. Pertanto, alla stregua di tutti gli altri sostituti d’imposta, è tenuto ad adempiere gli obblighi fiscali fissati dalla legge, incorrendo nelle sanzioni amministrative e penali qualora non lo facesse.

Quale ulteriore conferma che sono finiti i tempi dell’approssimazione vale la pena informare in merito al verbale di contestazione elevato dalla Guardia di Finanza ” Comando Nucleo Speciale Ispettivo Funzione Pubblica ” a carico di un condominio che non ha espletato la formalità previste dall’art. 58, co 11, del D.Lgs. 29/93. In sostanza l’Amministratore “Insegnante” ancorché autorizzato dal Preside dell’Istituto Pubblico a svolgere la “secondaria” attività di amministratore condominiale ha omesso di comunicare entro il 30 aprile di ciascun anno, i compensi percepiti. Al condominio e’ stata contestata la sanzione di cui alla L. 140/97  consistente in una sanzione pecuniaria pari al doppio degli emolumenti corrisposti sotto qualsiasi forma al dipendente pubblico.

Nel caso di specie € 15.000,00 che i condomini, solidalmente, hanno dovuto versare all’erario.

Alla luce di quanto esposto e di quant’altro potrebbe essere citato a proposito di spiacevoli sorprese, postume all’incarico , ogni proprietario di immobile in condominio dovrebbe essere in grado di valutare se valga la pena spendere qualche euro in più per avere un amministratore professionista in grado di offrire maggiori garanzie, rispetto ad un risparmio irrisorio ricco di sorprese future.

La L. 46/90 abrogata quasi totalmente con l’entrata in vigore del DM 37/2008 prevede l’applicazione della messa in sicurezza degli impianti condominiali e mira al risparmio energetico; il CPI (Certificato Prevenzione Incendi) obbligatorio in autorimesse superiori a nove posti auto o box, tutela i proprietari di questi ultimi ma anche quelli dei piani soprastanti (si pensi allo scoppio di un incendio), l’affidare la pulizia delle scale o dei giardini ad una ditta specializzata e qualificata solleva i condomini e l’amministratore  da responsabilità civili e penali (omicidio colposo, nella migliore dell’ipotesi), in caso di incidenti gravi previsti espressamente in materia di sicurezza sul lavoro ai sensi del D.Lgs. 81/2008; una corretta polizza globale fabbricati eviterebbe premi troppo alti e certezza di copertura, insomma la conoscenza, la diligenza nell’applicare le normative renderebbe più snello e più piacevole l’amministrare e il vivere condominiale.

Un buon condomino “deve” conoscere le regole basilari per una buona gestione del condominio e per poter individuare l’Amministratore ad hoc, con il quale poter instaurare un rapporto di fiducia, così come configurato dall’art. 1710 c.c.:”il mandatario è tenuto a eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia….”

La sensibilizzazione dell’opinione pubblica a riguardo, alla luce anche della Riforma del condominio “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici AC 4041 attualmente in discussione alla Camera, è il punto nodale del cammino verso la conoscenza e la consapevolezza di essere proprietari.

Se tutti sono d’accordo nel ritenere che il fenomeno condominio richieda una riforma organica, bisognerebbe anche riconoscere la necessità che la riforma parta dal presupposto essenziale di una diversa configurazione giuridica del condominio. Ancor oggi il condominio è qualificato dalla giurisprudenza come mero ente di gestione privo di soggettività giuridica e di autonomia patrimoniale: una astratta definizione, quest’ultima, che già ha trovato severa e fondata censura nell’ormai nota sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione, n. 9148/2008 (parziarietà delle obbligazioni) e che continua a lasciare il condominio in una sorta di limbo giuridico.

Ecco allora riproporsi la necessità di attribuire al condominio una soggettività giuridica autonoma e distinta rispetto ai singoli condomini in ordine agli atti compiuti per la conservazione e l’amministrazione delle parti comuni dell’edificio, una titolarità di tutte le posizioni giuridiche connesse ai suoi interessi e alla sua attività gestionale: ciò al fine di consentire al condominio una maggiore elasticità ed efficacia d’intervento verso l’esterno.

Si arriva così al concetto di capacità giuridica, intesa come idoneità del soggetto a essere titolare di diritti e di obblighi, ossia l’idoneità a gestire direttamente e autonomamente la propria sfera patrimoniale.

Attribuire al condominio capacità giuridica significa riconoscere che tale ente partecipa in proprio alla vita di relazione, potendo assumere tutti i diritti ed obblighi conseguenti alla sua attività.

È pur vero che nel nostro ordinamento la capacità giuridica generale compete alle persone fisiche e alle persone giuridiche. Va tuttavia osservato che per alcuni enti (le associazioni non riconosciute) che non sono persone e che non hanno capacità giuridica generale, il legislatore ha riconosciuto la capacità di essere titolari di posizioni giuridiche.

Ciò significa che anche al condominio potrebbe essere concessa l’idoneità a divenire titolare di posizioni a esso riferite. In questo modo, il condominio potrebbe davvero disporre in via autonoma – e in linea con la volontà dell’assemblea – delle cose e delle opere comuni. Si pensi alla possibilità, ad esempio, di acquistare o di vendere un bene comune senza dover richiedere la materiale presenza davanti il notaio rogante di tutti i condomini (o della maggior parte di loro, secondo la proposta riforma). O, ancora, si pensi all’obbligo del creditore del condominio di escutere in via preventiva il “patrimonio del condominio” anziché assalire subito quello del singolo condomino, come sembra riproporre la riforma (disattendendo il principio della parziarietà delle obbligazioni condominiali sancito dall’intervento delle Sezioni Unite). Significa dunque permettere all’amministratore di operare in modo più celere e snello per la tutela dell’interesse comune e per la gestione dei beni e dei servizi comuni.  È la stessa riforma, d’altro canto, a richiamare il concetto di “patrimonio del condominio” laddove, tra i motivi di revoca dell’amministratore previsti nel nuovo testo dell’articolo 1129 del Codice civile, esclude che esso possa essere confuso con quello personale dell’amministratore stesso. L’attribuzione della capacità giuridica al condominio va quindi ben oltre la mera questione accademica e rappresenta un chiaro presupposto per una sistematica riforma della normativa condominiale,incentrandola sul riconoscimento e sulla tutela della collettività dei condomini, ovvero su quell’interesse comune che nell’ambito del condominio costituisce il limite necessario del diritto di proprietà dei singoli.

Gli obblighi di sicurezza dell’amministratore di condominio

La problematica presenta almeno tre profili di valutazione:

  1. la tutela delle condizioni di lavoro;
  2. la tutela della sicurezza degli abitanti dello stabile;
  3. la tutela della sicurezza della popolazione residente e dell’ambiente.

Per quanto attiene al primo profilo, vi è da dire che l’amministratore di condominio è il soggetto riconducibile alla figura del datore di lavoro: ciò, del resto, è stato espressamente riconosciuto anche dalla Circolare esplicativa del Ministero del lavoro 5 marzo 1997, n. 28 (punto 1: “il datore di lavoro nei condomini va individuato nella persona dell’amministratore condominiale pro-tempore“). Peraltro l’equiparazione amministratore di condominio-datore di lavoro presuppone che questi abbia, alle sue dipendenze, lavoratori subordinati: e tali sono non soltanto quellistricto sensu intesi, secondo la definizione che ne dà l’art. 2, comma 1, lett. b) del D.Lgs. n. 626/1994, ma anche – e ordinariamente, alla luce dell’esperienza concreta – i lavoratori con rapporto contrattuale privato di portierato. Sul tema specifico, la circolare esplicativa del Ministero del lavoro 5 marzo 1998, n. 30 ha poi stabilito (punto 2) che con la locuzione “lavoratori con rapporto contrattuale privato di portierato” si deve far riferimento, oltre che ai portieri, anche “a tutti i lavoratori impegnati,ad esempio, nel disimpegno del servizio di pulizia-scale, o di quello di giardinaggio, ecc. “. La citata circolare ha ulteriormente chiarito che restano ovviamente esclusi dalla categoria dei portieri-lavoratori subordinati tutti coloro che “prestino la loro attività con contratto di lavoro autonomo“, e cioè a norma degli artt. 2222 e seguenti del codice civile (valendo in tal caso a carico dell’amministratore gli obblighi di cui al  D.Lgs. n. 81/2008, se sia presente nel condominio almeno un (altro) lavoratore subordinato, ovvero quelli generali delneminem laedere, facenti capo al profilo di responsabilità extracontrattuale di cui agli artt. 2043 e ss. c.c. . Nell’ipotesi della presenza, nel condominio, di aree di subordinazione convenzionale, faranno capo all’amministratore condominiale tutti gli obblighi previsti per il datore di lavoro (adattati, ovviamente, alla realtà del condominio); Si tratta, in buona sostanza, degli obblighi legati alla informazione e alla formazione professionale dei lavoratori (artt. 21 e 22 del decreto): rispetto ai quali la citata Circolare del Ministero del lavoro n. 30/1998 ha precisato che l’adempimento di detti obblighi deve ritenersi soddisfatto – e può conseguentemente essere svolto – “anche senza adempiere l’obbligo di valutazione dei rischi documentata per iscritto di cui all’art. 4, obbligo che non trova applicazione per i datori di lavoro in questione (amministratori di condominio). Pertanto, in tal caso, la formazione e l’informazione avranno ad oggetto i criteri comportamentali di sicurezza, relativi alle attività svolte, individuati al di fuori di una valutazione dei rischi documentata per iscritto“. Si badi che, secondo l’indicazione ministeriale, l’esenzione dall’obbligo della valutazione dei rischi riguarda il solo aspetto della elaborazione scritta del documento di valutazione, non l’attività di valutazione in senso stretto: come dire che i fattori di rischio dovranno essere comunque tutti oggetto di valutazione, senza tuttavia che sia necessaria la redazione del Piano di sicurezza. Ciò significa, ad esempio, che nella valutazione del rischio di incendio, l’amministratore di condominio, seppure esentato in ogni caso (anche oltre i limiti previsti dall’art. 5 del decreto del Ministero degli Interni 10 marzo 1998) dalla redazione del Piano di emergenza, sarà comunque tenuto all’adozione delle “necessarie misure organizzative e gestionali“. Non vi è dubbio che l’amministratore potrà essere chiamato a rispondere, in caso di sua condotta colposa, in termini di responsabilità penale, ai sensi degli artt. 589 o 590 del codice penale, laddove il portiere o altro lavoratore a questi assimilabile sia stato vittima di un infortunio sul lavoro o abbia contratto una malattia professionale. Laddove poi il condominio commissioni, nella forma del contratto di appalto, lavori edili o di ingegneria civile ricadenti nel campo di applicazione del D.Lgs. n. 81/2008 (cantieri temporanei o mobili), è indiscutibile che la figura del committente è del tutto legittimamente ascrivibile all’amministratore del condominio (non all’assemblea, che, quale organo competente alla delibera di effettuazione dei lavori, assume con ciò la veste di committente solo in senso formale, non involgente il profilo dell’esposizione a responsabilità penali). Dal che consegue che gli obblighi facenti capo al committente sono destinati a ricadere sull’amministratore di condominio. Il condominio, in particolare, deve informare i lavoratori sui rischi legati alla propria attività (articolo 36 del D.lgs. 81/2008), deve eseguire la formazione necessaria (articolo 37) e, se del caso, deve dotarli dei dispositivi di protezione individuale più adatti. Tuttavia, come ha chiarito il ministero del Lavoro il 19 aprile 2010, non è indispensabile che la valutazione si traduca nel documento. Da qui la linea di condotta che l’A.IM.A. consiglia agli amministratori propri associati: convocare comunque l’assemblea e mettere ai voti l’affidamento a un tecnico dell’incarico per l’elaborazione del Dvr; dopodiché, se la delibera non passa, verbalizzare il rifiuto dell’assemblea. Ecco perché una quota minima (circa il 23%) dei condomini sono dotati di Dvr. Anche l’obbligo dell’altro documento sui rischi – il Dvri – scatta solo quando il condominio datore di lavoro affida servizi e forniture a un’impresa appaltatrice o a lavoratori autonomi.

Per quanto attiene al secondo profilo (tutela della sicurezza degli abitanti dello stabile), l’amministratore di condominio dovrà curare il rispetto della normativa tecnica e legislativa in materia di sicurezza degli impianti presenti (elettrici, termici, etc.), curando i rapporti con le ditte incaricate dell’installazione e/o della manutenzione degli stessi, nonché con gli Enti e le Istituzioni competenti (Cass. pen., sez. III, 14 aprile 1976). La violazione di questi obblighi può essere fonte sia di responsabilità civile (di natura contrattuale nei confronti del condominio, di natura extracontrattuale nei confronti dei terzi danneggiati), sia di responsabilità penale nel caso dell’insorgere di una situazione di pericolo (ad esempio, art. 677 c.p. : omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina, anche se mentre una parte della Giurisprudenza ritiene che tale responsabilità ricada prioritariamente sull’amministratore (Cass. pen., sez. I, 20 novembre 1996, Brizzi ed altro), altra parte della Giurisprudenza, più rigorosamente, ritiene che nel caso di mancata formazione della volontà assembleare che consenta all’amministratore di adoperarsi al riguardo, sussiste a carico del singolo condomino l’obbligo giuridico di rimuovere la situazione pericolosa, indipendentemente dall’attribuibilità al medesimo dell’origine della stessa – Cass. pen., sez. I, 13 aprile 2001 -, o del verificarsi di eventi di danno (ad es. quello previsto dal combinato disposto degli artt. 434, 449 c.p. : crollo colposo di costruzioni).

Per quanto attiene al terzo profilo (tutela della sicurezza della popolazione residente e dell’ambiente), sia nell’ipotesi in cui l’amministratore di condominio ricopra la qualifica di datore di lavoro, sia nell’ipotesi contraria, sarà a lui riferibile il dovere di rispetto della salute della popolazione e dell’integrità dell’ambiente esterno. Ciò gli compete, se sia datore di lavoro, in base ad alcune esplicite previsioni del D.Lgs. n. 81/2008 e, più in generale e in ogni caso, in base al già citato obbligo-principio del neminem laedere di cui all’art. 2043 del codice civile.

Una prima vera svolta è stata intrapresa dalla legge che ha decretato il condominio quale sostituto d’imposta. 

 

Amministratore una vera professione che necessita di professionisti

L’impatto economico della gestione dei condomini nell’economia del nostro Paese rappresenta più dell’1% del PIL nazionale con una considerevole ragnatela economica che ruota intorno al settore, ciò spiega la necessità di passare da una sfera di volontariato improvvisato ad un’attività professionale vera e propria.

Una professione complessa ed articolata, che oggi più che mai, con una legislazione  interpretabile in molti casi e densa di continui aggiornamenti, è sempre più adatta a chi ha voglia di essere un “vero professionista” competente in materia del diritto civile, dell’economia, della ragioneria e non meno in materia fiscale.

L’esercizio della professione seppur regolamentata dal codice civile (artt.1129,1130,1131 c.c.), non esige un percorso definito, né un esame di stato, né un albo professionale. Ciò purtroppo, ha consentito ad una grande massa di improvvisati e di “non professionisti” di cimentarsi nella figura dell’amministratore a scapito di molteplici adempimenti fiscali inevasi, della sicurezza dei condomini, dell’economicità del condominio e della garanzia dell’onestà di colui che li rappresenta.La L. n. 449/97 all’art.21 comma 11 e 21, comprende il condominio fra i sostituti d’imposta, facendo divenire così il condominio un soggetto preso in considerazione dalla normativa fiscale. Il sostituto d’imposta è colui che “… in forza di disposizioni di legge è obbligato al pagamento di imposte in luogo d’altri, per fatti o situazioni a questi riferibili ed anche a titolo d’acconto, dove esercitare la rivalsa se non è diversamente stabilito in modo espresso.”Il condominio, alla stregua di tutti gli altri sostituti d’imposta, è tenuto ad adempiere gli obblighi fiscali fissati dalla legge, incorrendo nelle sanzioni amministrative  qualora non lo facesse.Il condominio diventa sostituto di imposta nei seguenti casi:
– per ritenute su redditi di lavoro dipendente: per esempio nel caso in cui ci sia il portiere e quindi opererà la ritenuta nella busta paga;

– per ritenute su redditi di lavoro autonomo: è il caso del pagamento di parcelle dei professionisti (commercialisti, avvocati, ingegneri, architetti ecc.) nonché dello stesso amministratore oppure per collaborazioni occasionali, operando una ritenuta d’acconto del 20%;

–  per rapporti di commissione, agenzia e mediazione: operando una ritenuta d’acconto dell’11,50%;

– novità più importante dal 2007 a seguito della L. 296/2006 art. 1, co. 43 (Finanziaria 2007) ha introdotto in tutti i contratti di appalto (riferito comunque a qualsiasi intervento anche di manutenzione ordinaria) la ritenuta del 4%.

Il sostituto è poi tenuto a versare le ritenute all’erario  direttamente con modello F24 entro il 16 del mese successivo a quello del pagamento del corrispettivo.

Dovrà, inoltre rilasciare entro il 28 febbraio di ogni anno, un certificato attestante l’ammontare delle somme corrisposte, con l’indicazione della relativa causale e delle detrazioni di imposta effettuate.

Tutti questi obblighi vanno adempiuti dall’amministratore, il quale dovrà operare la ritenuta anche ai compensi che egli eroga a favore di se stesso e sarà responsabile in solido con il condominio qualora non adempisse gli obblighi imposti dalla legge.

Tutti questi versamenti dovranno essere riepilogati nel Modello 770 (dich.ne dei sostituti di imposta) il quale dovrà essere inviato telematicamente all’Agenzia delle Entrate.

 

Ulteriori rapporti con il Fisco

Le incombenze fiscali a carico dell’amministratore non si esauriscono con la corretta gestione delle ritenute di acconto ma continuano con una moltitudine di altri adempimenti:

  • pagamento dell’ICI relativa alle parti comuni, quando dovuta per legge;
  • gestione di eventuali contratti di locazione con relativa imposta di registro da pagare con modello F23;
  • pagamento della TOSAP/COSAP quale corrispettivo dell’occupazione di suolo pubblico e dello spazio sovrastante il suolo pubblico (passi carrai, griglie di aerazione ecc.);
  • eventuale pagamento della tariffa di smaltimento dei rifiuti solidi urbani interni;
  • iscrizione del condominio all’Anagrafe Tributaria. L’iscrizione avviene nel momento in cui si richiede il numero di codice fiscale. Sempre all’Anagrafe Tributaria, l’amministratore deve inviare il quadro AC (contenuto nel Modello Unico) nel quale indicherà tra l’altro, per ognuno dei condomini:
  • i propri dati anagrafici e il proprio codice fiscale;
  • i dati relativi al condominio (compreso il codice fiscale);
  • i dati di ciascun fornitore e l’ammontare complessivo di beni e servizi effettuati dal condominio nell’anno solare (art.7, comma 8 bis, del D.P.R. 29 settembre 1973,n.605).
  • pagamento degli F24 relativi alle ritenute d’acconto;
  • istituzione ed invio delle pratiche per il 36% e per il 55% con rilascio ai singoli proprietari      immobiliari di una certificazione delle spese sostenute, ai fini della loro indicazione (secondo specifiche modalità stabilite dalla legge) nelle dichiarazioni dei redditi (Modelli Unici e Modelli 730) persone fisiche;
  • controllare la corretta applicazione dell’iva da parte delle ditte che effettuano i lavori condominiali (Iva al 10% oppure al 21% a secondo dei casi). In questo caso è in gioco l’economicità della gestione del condominio in quanto un’errata fatturazione può portare come conseguenza all’irrogazione di sanzioni da parte degli uffici preposti al controllo oppure al pagamento di un prezzo maggiore non dovuto da parte dei condomini.

Questa rappresentata è una mera esemplificazione degli adempimenti necessari, in quanto ognuno di quelli descritti ha molte sfaccettature ai fini dell’applicazione pratica (leggi che cambiano, casi di esclusione dalla disciplina, casi inclusi in maniera eccezionale per specifiche previsioni normative ecc.).

Ora possiamo comprendere il significato della “vera professionalità”: un impegno quotidiano fatto di competenza, aggiornamento, disponibilità, precisione, puntualità negli adempimenti. Solo grazie a queste capacità, l’amministratore potrà distinguersi dando quel valore aggiunto necessario per poter gestire il condominio come un vero professionista.

Non può esistere il “condominio a conduzione familiare” poiché le parti comuni di un edificio sono  assoggettate ad una regolamentazione precisa e diretta all’incolumità delle persone che vi abitano e alla salvaguardia dell’immobile stesso.

Il ruolo ed i compiti del Committente in relazione all’argomento “Sicurezza”  sono stabiliti, attualmente, dal Decreto Legislativo 81 del 2008 e dalla modificazione (importante) introdotta nel 2009 dal D.Lgs 106.

Il D.Lgs 81/08 è detto TESTO Unico della Sicurezza (TU), e nasce dall’unificazione di norme precedenti, tra cui le più significative sono la 626/94 (Sicurezza nei luoghi di Lavoro) e 494/96 Sicurezza nei Cantieri Temporanei e Mobili.

L’integrazione più rilevante apportata dalle nuove disposizioni rispetto alla 494 e la 626 riguarda la maggiore importanza data al tema della sicurezza nel processo di progettazione.

Il Committente, quindi l’amministratore in qualità di delegato dal condominio, con l’entrata in vigore del D.Lgs. 81/08 ha visto  aumentato il suo carico di responsabilità.

Qualsiasi persona fisica o giuridica che gestisce un capitale per un fine produttivo, secondo la normativa vigente in materia di sicurezza, viene definito “Datore di Lavoro e/o Committente”.

La normativa riconosce in tali figure i “referenti giuridici” ed i principali responsabili in merito all’applicazione delle norme antinfortunistiche in coerenza con i principi generali di tutela della salute dei lavoratori. A loro sono infatti demandate tutte le scelte operative per l’organizzazione dell’attività lavorativa.

L’amministratore ha un duplice ruolo:

  • quello  di   Datore di lavoro, se il condominio assume personale addetto, quale il portiere o il giardiniere;
  •  quello di Committente e Responsabile dei Lavori, nel caso di cantieri, ovvero durante i lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria del fabbricato.

L’amministratore  ha anche duplici responsabilità?  No, ne ha molteplici e tutte sanzionabili con multe che vanno da 2000 a 25.000 euro e nei casi più gravi, cioè di infortuni sul cantiere, ne risponde anche penalmente, a volte con gravissime condanne.

Nella sua qualità di Datore di Lavoro: 

  • ai sensi dell’art.15, è responsabile delle misure generali di tutela della Salute e Sicurezza;
  • ai sensi dell’art.16, può delegare un responsabile della sicurezza che lo rappresenti, ma ha anche l’obbligo di vigilare sul suo operato, nel caso d’incidente è comunque responsabile anche delle incapacità delle persone da lui delegate;
  • ai sensi dell’art.26, in caso di affidamento di incarico di lavoro, servizi di fornitura alle imprese o lavoratori autonomi ha l’obbligo:
  • verifica tecnico professionale delle imprese;
  • della predisposizione di un documento unico di valutazione dei rischi interferenziali, detto DUVRI;
  • del coordinamento degli interventi di prevenzione dai rischi cui sono esposti i lavoratori;
  • l’obbligo della formazione ed informazione dei lavoratori.

Nella sua qualità di Committente e Responsabile dei Lavori: 

  • ai sensi dell’art.90 (così modificato dall’art.59 del D.Lgs.106/09), è responsabile delle misure generali di tutela della Salute e Sicurezza ai sensi dell’articolo 15, ed in particolare è responsabile:
  • al momento delle scelte architettoniche, tecniche ed organizzative da pianificare;
  • all’atto della previsione della durata di realizzazione dei lavori, quindi nella contrazione dei tempi, che spesso generano incidenti, poiché per ridurre i tempi bisogna aumentare il numero dei lavoratori in cantiere;
  • verifica dell’idoneità tecnico professionale delle imprese esecutrici, prima dell’affidamento del lavoro, ai sensi dell’allegato XVII, che sono circa dieci documenti che deve produrre l’impresa esecutrice;

nel caso in cui le ditte siano più di una, deve nominare il Coordinatore della sicurezza (in fase di progettazione e di esecuzione) e deve verificarne l’idoneità tecnica;

nel caso ci sia il “coordinamento della sicurezza” (più di 1 impresa), trasmette   all’amministrazione competente copia della Notifica Preliminare ed il Durc delle imprese  e dei lavoratori autonomi, inoltre trasmette una dichiarazione attestante l’avvenuta verifica dell’idoneità tecnico-professionale delle ditte esecutrici.

In assenza di PSC, oppure in assenza di Notifica Preliminare, è sospeso il titolo abilitativo, così come per l’assenza del Durc, oppure di un Durc scaduto.

Nel caso in cui non sia stato nominato un Coordinatore della sicurezza, il Committente è responsabile di tutta la sicurezza. Anche la Corte di Cassazione è intervenuta con una pronuncia in merito (24/09/2009) con cui ha stabilito che “nel caso in cui le misure antinfortunistiche non siano state adottate ne è responsabile direttamente il proprietario di uno stabile che abbia commissionato i lavori ad un operaio singolo e non ad una ditta specializzata“.

All’amministratore è richiesto di svolgere un altro compito, quello di aggiornare il Fascicolo dell’opera, gli è richiesto di divenire la “memoria storica” del fabbricato, quello che è sempre stata la figura del portiere.

Il Fascicolo dell’opera è un documento che va allegato  al PSC (sempre), aggiornato, durante l’esecuzione dell’opera, dal Coordinatore della Sicurezza (in fase di esecuzione) e dopo il fine lavori,  dall’Amministratore durante tutte le successive manutenzioni al fabbricato.

Da qui la linea di condotta dell’ l’A.IM.A.: promuovere la figura Professionale dell’Amministratore.

La vita condominiale richiede un’esperienza, diremo “quadrimensionale“, perché impone la conoscenza di norme giuridiche, di norme tecniche, nonché di quelle amministrative e fiscali.

Nessuna di queste discipline può essere ignorata da parte di coloro che vogliono proporsi come amministratori.

GIURISPRUDENZA

Cass. pen., sez. III, (ud. 14 marzo 1975) 14 aprile 1976, n. 4676 – Pres. Marmo, Rel. Provitera- Zucca – P.M.Sullo

Reato – Causalità (rapporto di) – Obbligo giuridico di impedire l’evento – Personalità della responsabilità penale – Responsabilità di amministratore di condominio – Fondamento: rapporto di causalità in ordine alla omissione di una condotta dovuta.

La responsabilità penale dell’amministratore di condominio va considerata e risolta nell’ambito del capoverso dell’art. 40 Cod. pen., che stabilisce che ‘non impedire un evento che si ha l’obbligo giuridico di impedire equivale a cagionarlo’. Per rispondere del mancato impedimento di un evento è, cioè, necessario, in forza di tale norma, l’esistenza di un obbligo giuridico di attivarsi allo scopo: detto obbligo può nascere da qualsiasi ramo del diritto, e quindi anche dal diritto privato, e specificamente da una convenzione che da tale diritto sia prevista e regolata com’è nel rapporto di rappresentanza volontaria intercorrente fra il condominio e l’amministratore.

Cass. pen., sez. I, (ud. 19 giugno 1996) 7 agosto 1996 , n. 7764 – Pres. Valiante – Rel. Canzio-Vitale Reati contro l’incolumità pubblica – Contravvenzioni – Omissione di lavori in edifici o altre costruzioni che minacciano rovina – Edifici condominiali – Responsabilità dell’amministratore – Sussistenza – Ragioni.

Negli edifici condominiali, l’obbligo giuridico di rimuovere il pericolo derivante dalla minacciante rovina di parti comuni della costruzione – la cui violazione integra il reato contravvenzionale di cui all’art. 677 cod. pen. – incombe sull’amministratore, pur potendo esso risorgere in via autonoma a carico dei singoli condomini qualora, per cause accidentali, l’amministratore non possa adoperarsi allo scopo suindicato con la necessaria urgenza. L’amministratore è infatti titolare “ope legis” – salvo diverse disposizioni statutarie o regolamentari – non solo del dovere di erogazione delle spese attinenti alla manutenzione ordinaria e alla conservazione delle parti e servizi comuni dell’edificio, ai sensi dell’art. 1130 nn. 3 e 4 cod. civ., ma anche del potere di “ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere urgente” con l’obbligo di “riferirne nella prima assemblea dei condomini”, ai sensi dell’art. 1135 comma secondo cod. civ., di talché deve riconoscersi in capo allo stesso l’obbligo giuridico di attivarsi senza indugio per la eliminazione delle situazioni potenzialmente idonee a cagionare la violazione della regola del “neminem laedere”.

Cass. pen., sez. VI, (ud. 22 aprile 1980) 24 luglio 1980, n. 9206 – Pres. Tafuri, Rel. Desiderio-Lavagna Reati contro l’incolumità pubblica – Contravvenzioni – Omissione di lavori in edifici o altre costruzioni che minacciano rovina – Edificio in condominio – Lavori riguardanti le parti comuni – Responsabilità del singolo  condomino – Esclusione.

La responsabilità del singolo condomino per la contravvenzione all’art. 677 cod. pen. può essere affermata solo quando il pericolo di rovina abbia avuto origine nell’ambito della parte di edificio della quale il condomino stesso è proprietario esclusivo, perché al compimento dei lavori delle parti comuni debbono provvedere, secondo i casi, l’amministratore o l’assemblea dei condomini, mentre ciascun condomino, per la disposizione dell’art. 1134 Cod. civ., ha la facoltà e non l’obbligo di anticipare le somme necessarie per i lavori urgenti.

Cass. pen., sez. IV, (ud. 8 gennaio 1982) 14 aprile 1982, n. 3788 – Pres. Puglisi – Rel. Nigro- Nicoli 
Reati contro la persona – Delitti contro la vita e l’incolumità individuale – Omicidio colposo – In genere – Concorso formale con il delitto di crollo colposo – Possibilità. Reati contro l’incolumità pubblica – Delitti – In genere – Crollo colposo – Concorso formale con il delitto di omicidio colposo – Possibilità.

È ipotizzabile il concorso formale tra i reati di omicidio colposo e di crollo colposo poiché con una unica condotta colposa si possono determinare i due eventi, di pericolo per la pubblica incolumità, e di danno, per l’omicidio. Pertanto non può ritenere assorbito nel primo il secondo reato, essendo distinta l’oggettività giuridica dei due delitti.

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